De echtelijke woning

Door de scheiding ontstaat de noodzaak dat tenminste  één van u de huidige woning moet verlaten, mogelijk moet de woning zelfs worden verkocht en moet u beiden op zoek naar een andere woonruimte.

De regels en mogelijkheden voor een koopwoning zijn de afgelopen jaren door de overheid enorm aangescherpt, waardoor het vaak lastiger is om op basis van één salaris een woning aan te kopen of particulier te huren.

De echtelijke woning

Bij een eigen woning is deze veelal gedeeld bezit. Dat betekent dat u ieder voor de helft eigenaar bent van de woning. Zo ook beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheekschuld. Verder is er vaak een spaarverzekering of een bankspaarproduct die een bepaalde waarde heeft.

Het is allereerst nodig om de waarde van het huis te weten. Het beste kan een makelaar  gevraagd worden een taxatie uit te voeren. Als u kiest voor een taxatie of waardebepaling zorg dan dat u allebei aanwezig bent bij de taxatie. De ervaring leert dat dit veel problemen voorkomt.

De mogelijkheden met het huis bij scheiding zijn:
A Eén van de partijen koopt de ander uit.
B Verkoop van het huis.
C Het huis blijft onverdeeld.
D Verhuur van het huis

Hoe kunt u berekenen of u de woning kunt overnemen bij scheiding?

Het eenvoudigste is om hierover een voorbeeld te geven.

U en uw partner hebben in 1990 samen een huis gekocht. Inmiddels is de woning € 220.000, - waard. De resterende hypotheekschuld is € 140.000,-. De levensverzekeringspolis heeft een waarde van 10.000 euro.

De overwaarde van de woning bedraagt dus € 90.000,- (220.000 minus 140.000 plus 10.000). U en uw partner hebben ieder recht op de helft daarvan, dus € 45.000,-.

Als u de woning wilt 'overnemen' moet u uw partner dus 'uitkopen' voor een bedrag van € 45.000,-. Als u dat niet uit spaargeld of andere vermogensbestanddelen kunt betalen, kant u kijken of u de hypotheek kunt  verhogen. De totale hypotheekschuld komt dan na de verhoging uit op € 140.000,-- (huidige hypotheek) + € 45.000,-- (uitkoop partner) + € 5.000,-- bijkomende kosten (notaris, bank, taxatie etc.) = circa € 190.000,--. Het onderpand voor de bank is een huis met een waarde van € 220.000,--.

De vraag is dan, of een bank bereid is mee te werken aan een dergelijke financiering. Veelal gaat de bank niet verder dan 4,5 x het bruto inkomen per jaar. Dit hangt ook af van de rentestand. In dit geval hebt u dus minimaal (190.000,-: 4,5 =) 42.000,- euro per jaar aan bestendig bruto inkomen nodig om de woning te kunnen financieren.

Of het mogelijk en haalbaar is, hangt van de bank af.

Indien het niet mogelijk of wenselijk is dat één van de beide partners de ander ‘uitkoopt ‘ zal in beginsel de woning verkocht worden, tenzij partijen het erover eens zijn dat de waarde voorlopig nog niet verdeeld wordt of dat de woning verhuurd wordt.

2 Hoe zit het met de overdrachtsbelasting bij de eigen woning?

De overdrachtsbelasting is de belasting die u betaalt als u eigenaar wordt van een onroerend goed. Deze belasting is een percentage van de aankoopsom van het onroerend goed.

Overdrachtsbelasting hoeft niet te worden betaald indien u in gemeenschap van goederen bent getrouwd. (Wél moet er ook in die situatie een notariële akte van verdeling worden gemaakt en bij het kadaster worden ingeschreven).

Bij huwelijkse voorwaarden bestaan mogelijkheden om de heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. 

In de akte van verdeling wordt normaliter vastgelegd dat degene die het huis op naam krijgt (we gaan er hier even van uit dat één van de partners het huis krijgt), voortaan in zijn eentje aansprakelijk is voor de hypotheekschuld. De notaris vraagt dan aan de bank (geldverstrekker die de hypothecaire geldlening heeft verstrekt) een schriftelijke verklaring dat zij de ex-partner niet meer zal aanspreken voor de hypotheekschuld. Men spreekt dan van 'ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid'. Het is logisch dat een bank alleen dán bereid is zo'n verklaring af te geven, als degene die het huis en de hypotheekschuld 'overneemt' voldoende solvabel is. Ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid is niet aan de orde als degene die het huis overneemt de bestaande hypothecaire geldlening aflost en een nieuwe financiering neemt bij een andere bank. Door aflossing vervalt immers de aansprakelijkheid van de ex-partner voor die schuld.