Hypotheek BV

Algemeen
Indien een lening wordt aangegaan voor het verwerven of verbeteren van de eigen woning mag deze lening in Box 1 worden opgevoerd als eigenwoningschuld. De rente die over deze lening betaald moet worden mag van het Box 1 inkomen worden afgetrokken.

Fiscaal maakt het voor deze regeling niet uit of de lening wordt afgesloten bij een bank of bij een eigen BV. Dus ook de lening van de BV voor de eigen woning zal als eigenwoningschuld in Box 1 opgevoerd mogen worden.

Nu is het zo dat er nogal wat huiseigenaren zijn die een fors vermogen hebben in Box 3 waar ze op een spaarrekening nauwelijks rente over krijgen maar waar ze per saldo wel 1,2% vermogensrendementsheffing over verschuldigd zijn en daarnaast een hypotheek lening hebben  voor de eigen woning  waarbij rente wordt betaald aan de bank of verzekeraar.

Een speciaal opgerichte Hypotheek BV kan dan uitkomst bieden.

U kunt dan een BV oprichten met een aandelenkapitaal te financieren uit uw Box 3 vermogen waarmee u vervolgens de hypotheek lening van uw bank voor uw eigen woning oversluit naar uw Hypotheek BV .

U verruilt in dat geval uw schuld aan de bank tegen een schuld aan uw Hypotheek BV. Fiscaal blijft, onder voorwaarden, deze schuld aan uw Hypotheek BV aangemerkt als een ‘schuld eigen woning’. De rente die u dus aan uw Hypotheek BV gaat betalen, blijft volledig aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Een omzetting van de bestaande schuld inzake de eigen woning in 2013 of later naar een eigen Hypotheek BV, kan gebeuren tegen de voorwaarden zoals deze golden voor 1 januari 2013. Dus een annuïteit is niet noodzakelijk.

De voorwaarden om een en ander fiscaal goed te laten verlopen zijn beperkt: áls er maar sprake is van zakelijk handelen met uw  Hypotheek BV.

Rente

Indien u een hypotheek tegen 4 % rente bij een bank kunt krijgen, kunt u deze rente ook bij uw eigen BV hanteren. Bent u bij het afsluiten van een hypotheek bij een bank 1 procent afsluitprovisie verschuldigd, dan mag de BV die ook eisen (en is die voor u weer aftrekbaar van de inkomstenbelasting).

Een notariële hypotheekakte is op zich niet noodzakelijk, wij adviseren u dat wel op te zetten (en de fiscus zal daar zeker om vragen bij een controle).

Voordeel

Waar zit nu het voordeel? Rente die u betaalt aan de bank bent u voorgoed kwijt. Rente die u betaalt aan uw eigen BV komt in uw eigen BV terecht. Deze rente kan na aftrek van vennootschapsbelasting weer als dividend aan u uitgekeerd kan worden, zodat de netto hypotheeklast in privé voor een groot deel gecompenseerd wordt.

Waarom een Hypotheek BV en niet direct de gehele schuld aflossen?

  • Het geld blijft beschikbaar. Dit in tegenstelling tot algehele aflossing waarbij u het geld in “de stenen” stopt

  • De eigenwoningschuld blijft gehandhaafd, hetgeen aantrekkelijker is indien nog een nieuwe woning wordt gekocht. Bij een algehele aflossing geldt namelijk de zogenaamde bijleenregeling hetgeen wil zeggen dat u over het deel dat u hebt afgelost in beginsel  geen hypotheekrente aftrek kunt claimen.

  • Evenals bij algehele aflossing verdwijnt vermogen uit Box 3.

NB: let wel dat als u de schuld van de eigen woning geheel aflost bij de bank uit uw privé geld (dus geen BV opricht) dat het eigen woning forfait dan vervalt. Dat is een voordeel. Wel is het geld dan niet meer beschikbaar.

Rekenvoorbeeld Hypotheek BV

Hieronder treft u een rekenvoorbeeld aan, waarbij de Hypotheek BV de schuld aan de bank overneemt. De aandeelhouder van de Hypotheek BV stort eerst de 300.000 als kapitaal in de BV. Alle bedragen in euro's.

De Hypotheek BV gebruikt dit geld vervolgens om de schuld aan de bank af te lossen. Het gevolg is dat de BV een vordering krijgt van 300.000 op de aandeelhouder van de Hypotheek BV.

Over deze (nog steeds eigen woning lening) betaalt de aandeelhouder (stel) 5% rente aan de Hypotheek BV. Indien het een eigen woning lening betreft, is deze rente aftrekbaar, nog steeds, in de inkomstenbelasting (Box 1) bij de aandeelhouder in zijn aangifte inkomstenbelasting. De Hypotheek BV betaalt 20% vennootschapsbelasting over haar (5%) rente-inkomsten. Ingeval het geld van de BV naar privé wordt uitgekeerd wordt 25% inkomstenbelasting betaald (Box 2).

Voorbeeld bij 300.000 hypotheek bij de bank en spaargeld 300.000 volledig belast in Box 3 . Spaargeld 300.000 opbrengst 1% is 3.000 af: heffing Box 3 is 3.600 dus uiteindelijk  600 negatief

Eigen woninglening is 300.000,- 5% rente is 15.000
Woz waarde eigen woning is 400.000. Eigen woning forfait is 3.000
Aftrek Box 1: 15.000 minus 3.000 maal stel 50% is 6.000 netto voordeel

Netto last aldus 15.000 minus 6000 plus 600 is 9600

Zelfde voorwaarden na oprichting en oversluiten naar Hypotheek BV

Rente is 15.000 minus 3.000 maal 50% is 6.000 netto voordeel

Opbrengst BV is 15.000 minus 500 administratiekosten is 14.500.
Af: Vennootschapsbelasting 20% en uitkering dividend 25% resteert netto uit te keren als dividend  8.700 

Netto jaar last aldus 15.000 minus 6.000 minus 8.700 is 300 euro
Voordeel aldus 9.300 netto per jaar

Kosten Hypotheek BV

Eenmalige kosten Hypotheek BV

De oprichtingskosten bedragen € 750,- exclusief BTW. Dit zijn kosten voor de BV, dus fiscaal aftrekbaar. In genoemd bedrag van € 750,- zijn al onze werkzaamheden inbegrepen, ook de kosten van de notaris etc. Verder heeft u het recht kosteloos en onbeperkt vragen te stellen per mail of telefoon voor, tijdens en na de oprichting van de Hypotheek BV. (tot en met het verlengde boekjaar en ook daarna indien de administratie onderbrengt bij ons kantoor). Wij beantwoorden uw vragen in maximaal een (werk) dag zonder dat we u daarvoor kosten in rekening brengen.

Eigen woning lening en hypotheekregels vanaf 2013

Vanaf 1 januari 2013 is de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er maandelijks wordt afgelost. Dus als er sprake is van een volledige annuïteiten- of lineaire hypotheek. Voor nieuwe hypotheken zijn andere hypotheekvormen daarom niet meer interessant per 1 januari 2013.

Omzetten, oversluiten of verhogen van de hypotheek
Voor een lopende hypotheek blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar (op dezelfde wijze als tot nu het geval was). Ook bij oversluiten of verhuizen blijft de aftrekbaarheid gelden voor de huidige hoogte van de hypotheek. Het maakt dus niet uit of dit bij dezelfde of een andere geldverstrekker is. Als de hypotheek verhoogd wordt (boven het bedrag van de overwaarde want daarvoor geldt de bijleenregeling), dan moet dat extra deel wel een annuïteiten- of lineaire hypotheek zijn. Anders is over dat deel de hypotheekrente niet aftrekbaar.

Herfinanciering eigenwoningschuld bij de eigen BV
Bent u van plan uw bestaande eigenwoningschuld te herfinancieren bij uw eigen BV? Let dan op dat de rente vanaf 2013 - onder overigens gelijke omstandigheden - ook aftrekbaar is als niet de hele lening of het hele leningsdeel wordt geherfinancierd. De voorwaarden van voor 1 januari 2013 ( dus onder andere aflossingsvrije hypotheek) blijven bij omzetting, overname en voortzetting van de reeds bestaande hypotheek (bij bijvoorbeeld de eigen BV) gewoon van toepassing.